2022年10月11日

マスコミの言う事は全て正しいと思う人が多すぎる。

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最近の台風や線状降水帯による水害が全国各地で起きている。
報道等で被害の状況を見てますが、その被害者の方々は口々に言います・・・

『こんなに降ったの初めて!』

そりゃ~そうだよな~ 水害が起こるような場所に家を建てる人は居ないし、分かってれば違うトコに家を建てたでしょうから。

そこに住んでる人には罪はないし、想定を遥かに上回る雨が短時間に降れば災害が起こるのが必然です。

こういった災害が起これば行政は数年かけて河川改修という名で堤防を嵩上げしたり蛇行している川を真っすぐのしたりするのですが、それも焼け石に水って感じの対策でしかない。
例えばだが、堤防を越えてしまうほど水位が上がって洪水になった場合は、その堤防を嵩上げして次回の洪水に備えます。
だけども、その下流や上流にも堤防があるわけで、その堤防を全て嵩上げするとなれば10年以上の工期と莫大な予算が掛かります。

それが出来ないから被害が大きかった周辺に予算を突っ込んで見た目は対策完了!!って形で済ませるしかありません。

だけども川って海に流れつくまで川なんですよね・・・県をまたいだり、他の川と合流する川だってあるし、各々の川が流れている県が違ったりで管理も複雑になるのも仕方ない。
※ハッキリ言って堤防の嵩上げほど効果が見込めない洪水対策もないと思う。

そんな状況の中で、どうして洪水対策用に巨大ダムを建設しようという機運が高まらないのかが不思議で仕方ない。
以前にも書いたと思うが、ダムには洪水対策以外にも飲料水・農業用水・工業用水の確保が出来る事、そして水力発電が出来るという大きなメリットがある。
それに対してダム反対派の方々は、「自然破壊!」、「巨額の費用!」、「生態系に影響!」って念仏のように同じことを主張するのだけど、私に言わせれば、本当の受益者や洪水被害を受けた方々の叫びなどは一切表に出てこない。

たしか熊本だったと思うけど、ダムを作らないで治水するって豪語してた知事が九州豪雨で甚大な被害が出た後に『やっぱりダムで治水、国で作ってちょうだい』って翻意した。
民意ではダム反対派が多かった・・・とかって言うけど、そんな事なら知事も議員も全員クビにして全てが万事『住民投票』で決めれば良い事だ。
なんでもかんでも民意が正しい!!って主張する方々が居るし、それを毎度取り上げて世論を煽るのがマスコミ。
どう考えても間違っている事なら納得しないわけでもないが、今回のケースのように間違った民意で結局は被害を大きくしてしまったら誰が責任を取るのだろう?
政治や行政の怠慢、そして無知なのに一時の感情で自らの主張を並べる俄か評論家、そして何も知らないのに俄か評論家の一言に過剰反応する一般人・・・そして、それを飯の種にしてるマスコミ。
毎回繰り返される、この馬鹿馬鹿しいループを何とかしないと国も経済もおかしくなってくるんじゃないのか?
posted by とほほ。 at 14:32| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年09月19日

大家になりたい!!って方の話。

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前回の記事にコメント頂いたのですが、そのリコメが長文になってエラー出ちゃうので本文に書きます。

結論から言えば、当地のような人口減少が激しく、しかも生産人口が激減している地域での大家業は火中の栗を拾うようなもので決して勧められるものではありません。

だったら、なんでお前が大家やってんだよ!!って話になるのですが、当たり前のやり方で他人と同じ物件を所有してしまえば先々は悲惨な状況になります。
※だって人口減るのに賃貸物件は増え続けるのですから。

けれども、他所とは違う層をターゲットにして競合相手が少ないゾーンで勝負して行けば勝算はあります。
一例とすれば、我が家の1軒目アパートは鉄筋コンクリート造で防音や防火の面では鉄骨や木造物件とは明らかに優位性を持っています。
更には、駐車場を2台分、希望すれば同一敷地内の月極駐車場を契約してもらえれば何台でも止めれます。
※過去に1所帯で4台契約した事例、3台契約も多々あります。
立地もそこそこなので当地とすれば高めの家賃設定ですが、築20年を経過しても一度も家賃を下げることなく現在も高稼働率を維持しています。
二例目は2軒目の弱者アパート、こちらは最底辺の方でも入居できるようにした物件です。
最底辺??ようは生活保護者でも入居出来るように企画したアパートで、間取りは狭いですが一人暮らしだったら十分生活できるスペースを確保しています。(12所帯の物件ですが一般の方が半分以上入居してます)
単身者の生活保護者に対する家賃扶助金額と同額の家賃ですので間違いなく地域最安値(-ω-)/
そして一般の方は退去もあるかと思いますが、保護世帯は正当な理由がないと引っ越し出来ない!!って規則もあって、長期に亘って入居してくれると考えられます。

それと他の物件との競争で優位に立つうえで欠かせないのが初期投資金額を如何に抑え込むか??って事です。
建設時期で費用は大きく変動しますが、同じものを建てるなら出来るだけ安く建てるのかが勝負です。
一昔前はCM方式だとか施主支給だとかを宣伝している方をネットでよく見かけたが、それらは手間の割にコストダウンの効果は非常に少ないです。
例えばですがCM方式などはCMマネージャーに支払うコンサル料が意外に高額なのと、施工不良が有った場合の責任の所在が明確でないという問題もあります。
名前も聞いたことも無い専門業者数十社と契約し、その業者に施工してもらう・・・10年後に全社存続していればいいけれど、不幸にして倒産してたらアフターはどうするのでしょうか?
施主支給に関しても、個人の立場で購入する施主と、年間で数億円も購入する建設会社で購買単価がどういう金額になるか?って考えれば直ぐに答えは出ると思う。
そして一般的には施主支給された設備の取り付け費は通常よりも高額になるし、設備のトラブルの際に製品の問題なのか工事の問題なのかが分からないケースが多く後々揉めるのが目に見えるのです。

だったら、建築会社に全部任せればいいの??って話になりますが・・・
ここで大事なのは安心して任せられ、そして価格競争力もある会社を探すことです。
どうやって探すのかといえば、一番いいのは建設業界で長く働いている方・・・出来れば営業の人に情報を貰うのが良いでしょう。
社歴、実績、財務状況、受注状況等々、その業界に居る人は同業他社の動向も良く知っています。
どの会社もそうですが年間受注高、同じく完工高を維持するために営業戦略も時期・状況によって変貌します。
例えばですが、予定していた案件が失注してしまい、スッポリ受注予定に穴が開いた会社が有れば、その会社は必死になって受注案件を探すでしょう・・・多少利益率を削っても。
そういう会社は沢山あるし、会社によっては年度初めに受注予定無し!!って状態で新年度をスタートする会社もあります(^-^)
目先の受注に一生懸命な会社であれば発注者の予算に合わせた受注を真剣に考えるはずです。

コストダウンの方法は星の数ほどありますが、細かいの積み上げるのよりも簡単にやる方法は・・・

建築会社に泣いてもらう!!

これが答えです。
※それ以上にインパクトが強いのは補助金を使う!!ってのもあります。

そして物件としての差別化を図る方法・・・
一般的なアパートでは差別化を図るのは簡単ではありません。なぜなら、専業メーカーが長い月日と膨大なマンパワーを投入して商品開発をしている中での今だからです。
そういった状況の中で差別化を図るのは入居対象者を絞り込むことです・・・
現在、私が相談に乗ってる方に提案しているのは、『女性看護師専用アパート』です。

・・・簡単じゃね~か!!

って思われるかもしれませんが、このターゲットに支持されるためには、かなり高い防音性能が求められます。(上下左右)
この防音性能をクリアするためには一戸建て、分譲マンション、賃貸ならRC造以上の物件となり家賃も高額になります。
彼女たちは夜勤をこなし、そして休みも一定ではありません。すなわち、夜でも日曜日でも正月でも働くことが普通なのです・・・
そのために平日の日中部屋で就寝している事も多く、逆に真夜中や早朝に洗濯機を回したり掃除したりもします。
そうなると周囲の入居者とは生活時間帯が違うのでトラブルになりますよね~
それを解決する住処を提供できれば入居希望者は直ぐに集まると思う。
※この案件に関しては浮床、ふかし壁を採用し吸音パネルと防音材を多めに使う事によって理論上は分譲マンション並みの防音性能を実現できます。
しかもコスト上昇は若干です(-ω-)/


長々と書いちゃったけど、ようは一般の大家さんが見向きもしないような市場を開拓し、その市場で悠々と大家業をやるのが最終目標です。
当然ながらリスクを減らすためには建築費の圧縮、そして長期に亘って家賃下落の可能性を低くすることが大事です。
他にも様々なジャンルや方策は有るとは思うけど、立地や面積、そして施主の属性・自己資金から考えれば、この方向で進めるのが最善かな~って考えてます。
posted by とほほ。 at 17:53| Comment(0) | 不動産事業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2022年09月06日

学校では教えてくれません(くだらない話)

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今日は台風の影響で風は強いけど異常に暑い・・・(◎_◎;)

さて、私のトコに時々ですがいろんな相談をしてくる人が居ます。

例えば・・・営業職をしてる方が数字が出ない、それを改善する方策も分からない、会社の上司や同僚に相談しても『頑張れ!』って言われて終わり・・・

そういう営業マンは沢山居るとは思うのですが、そもそも同じ会社の人に相談している時点で終わってますね(*_*;
だって同じモノを同じ看板で売ってるわけですので、その人のマネをしても同じ結果が出るのが関の山です。

そんで営業マンは一匹狼みたいなもんだから自分の得意技、ましてや必殺技なんて絶対に教えません。

だったらどうするの??

そういう営業マンに相談されたので、簡単なやり方を教えてあげました。

①まずはお客さんの話を聞く
②お客さんの困ってる事を聞く
③その解決策を考える
④解決策を提案する

・・・簡単ですよね(^-^)

この一連の流れを出来ない営業マンが多いのです。
まずは致命的な事ですが、初めて会った人ととの接し方が分からない・・・なので相手の本音を聞き出すことが出来ない。
なので話が前に進まない・・・

私の経験上、お客さんがまともに相手にしてくれるまでには何度も足を運ぶ必要があります。
何度足を運んでも話にならないお客さんもいます。(それは諦めます)
ま~10件行けば1件くらいは本当に困ってるお客さんに当たるものです。
そのお客さんの抱えている問題点を、どのように解決できるかを親身になって考えれば良いのです(*^^*)

かねがね思ってますが、『お客様は神様です!!』って言う人がいますが、私は「お客様も人間です!!」ってのが正解だと思う。
機嫌のいい時もあればダメな時もある、ホント良い人もいるし悪魔みたいな人もいる。
多種多様な境遇の方々が相手なのだから、それに対応して日々の営業をやってれば3か月もあれば結果が出るものです。

そんな事をアドバイスしてあげました。

だけども・・・

やり方が分からない、ドコに行けば良いか分からない、誰にアタックすれば良いか分からない・・・結局は、何も分からないんです(´゚д゚`)

唖然としながら、工業団地・物流団地・商店街・・・とにかく会社という会社に飛び込み営業やれ!!って言いました。
相手にされないケースも多々あると思いますし、文句言われることもあります、だけども中には真摯に話を聞いてくれる人も居るんだよ。って事を伝えてお別れしたのですが、この一連の流れをキチンと真面目にやれば結果は自ずと出てくるはずです。

・・・チャンとやればね!!


それとアパートの大家になりたい!って人も来ました。
馴染みに不動産屋さんからの紹介の方ですが、ハウスメーカーに頼めば全てやってくれますが、そのシステムに不安を感じたようです。
私は暇なので無償で相談に乗ってますが、ハッキリ言って大家業の事は全く分からない人です(*_*;
だけども大家やってみたいんだって・・・

建設予定地は300坪、現在は自宅が建ってますが解体・整地してアパート建てて自分たちもアパートに入居するつもりで資金計画を立ててます。
立地は悪くはないのですが近隣家賃が低いエリアで、その不利な環境で勝負しないといけません・・・自己資金が600万円で初期の運転資金を考えれば厳しいかな??って思います。
更に差別化した物件にしたいと考えてますが・・・外壁の色を真っ赤にするとか(´゚д゚`)

総予算から考えると難しい事業にはなるのですが、これを如何に魅力ある物件にするかを真剣に話し合ってます。

あとは金融機関・建設会社との折衝になりますが、かなりタフな交渉になるような気がしてしょうがないです。




ま~そんな事をしながら思うのですが、営業の仕方も大家業にやり方も学校では教えてくれません。
ましてや金の稼ぎ方なんかは絶対に教えてもらえません(@_@。

社会に出てから全く役に立たない微分積分や連立方程式などを一生懸命勉強していた自分からすれば無駄な時間を過ごしたのかな??って真剣に悩んでます。
そういう時間とエネルギーがあったのなら別の分野に振り向ければ今の自分がどうなっていたのか??

それを何気に思ってます。
posted by とほほ。 at 15:38| Comment(5) | 個人的ネタ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする